北京普罗旺斯()

发展了二十七年的北京别墅，从早期粗放式的别墅产品，逐渐在品质和结构上升级，一些别墅板块也在这条长河中脱颖而出。

作者/廖凯

编辑/苗凌云

当阀门打开，水量过大时，我们会一直关闭，然后再慢慢打开，让水流合适。

1992年，北京别墅的阀门从“丽景园”打开。此后三年，粗放式的别墅产品密集开发，迫使国家在1995年原则上叫停别墅项目，并严格审批。

2000年后，中国经济发展进入新阶段。随着申奥成功和入世，北京别墅迎来了又一次集中爆发期。2003年新开别墅总量相当于过去10年的存量总量。今年国家出台46号别墅禁令，容积率在0.3以下的别墅用地被禁止。

自2003年以来，别墅禁令多达7次。2012年以后，市场上不再审批容积率低于1.0的别墅项目。

除了政策限制，2005年后，随着大平楼的崛起，市中心的平房别墅项目在北京中心区异军突起，进一步冲击了北京的别墅市场。

从机场高速附近的温榆河北岸起步的北京别墅，已经发展了27年。北京的别墅项目逐渐铺开，由点到面，成功演变成今天北京的九大别墅区，遍布全城。

有意思的是，在城市平地的冲击下，北京别墅项目异常坚挺。

在李星统计的在京新房、豪宅成交中，2018年别墅成交量占比59%，依然是众多豪宅买家的多选项目，且在成交前4位均排在70套以上。北京只有金茂公馆是公寓的平层，其他都是别墅。

近日，丽兹银行公布了上半年北京豪宅报告。高端新房供应方面，别墅占比50.18%，仍占半壁江山。在交易中，别墅仍占59%，处于主导地位，其中独栋别墅占比20%。二手市场中，别墅的活跃度也高于豪华公寓，而二手别墅中，一般容积率都在0.5以下，一枝独秀。

时隔二十七年，北京别墅依然受到豪宅买家的喜爱。在这条发展的长河中，一批别墅项目也在众多产品中脱颖而出，被视为别墅项目中的“佼佼者”。

01

鸳鸯浴

海洋公寓位于北京市朝阳区林静路9号院。属于中央别墅区纯独栋项目，共190栋。该项目于2005年1月取得土地，容积率为0.6，建筑年份为2010年至2016年。挂牌总价7500万/套，单价区间79-25万/㎡。

据介绍，该项目采用岛式组团布局和临湖斜坡景观设计，依托12公里滨水景观线，园内水系采用垂直重力自流和人工推流相结合的方式实现自身循环。

项目中的欧式大厅独栋建筑位于15万㎡的人工湖景带上，面朝水。该社区结合了东西方文化，创造了独特的景观。一些近1000米体量的独栋花园，也允许业主随意建造自己的私人田地。

Ocean LAVIE位于成熟的别墅区，周边购物中心、国际学校、三甲医院、高尔夫球场等配套。项目距首都国际机场6.5公里，距望京SOHO5.8公里，距三元桥10公里，地域特色突出。

02

北京第一庄园

北京一号庄园，又名东方普罗旺斯，普罗旺斯薰衣草之乡，濒临地中海，位于法国东南部。2016年被融创收购的东方普罗旺斯成为北京第一庄园，位于北京市昌平区北七家定思路88号。是属于奥北别墅区的项目，也在未来科学城旁边。

项目2003年1月拿地，容积率只有0.39，457套房子。建筑年份为2004-2014年，挂牌总价2799万/套房，单价约12.1万/平米。目前北京一号庄园仍有新房别墅在售，面积670-1425㎡，总价5000万/套。

据悉，该项目总价过亿、上千平米庭院的精装独栋即将售罄，感兴趣的千万不要错过。

北京壹号庄园位于500-1800㎡独栋别墅，采用北美风格，围绕中央湖景，温榆河景等其他景观打造。还配有1-5亩的私家庭院，置业者可以随意建造。整个小区的园林设计给人以宁静。在园林和水系的搭配结构上，有一种置身于繁华之外的感觉，让人感觉很舒服。

配套设施方面，项目位于上海未来科学城滨江森林公园老佛爷城堡酒店？周围是湿地公园，四周绿意盎然。拥有自己的东方普罗旺斯商业街，周围有龙德广场、王宓中西医结合医院等。项目紧邻机场北线高速公路，可快速到达首都国际机场。

03

财富大厦

财富大厦位于北京市朝阳区康营中路9号，与远洋大厦隔马路相望。也属于中央别墅区，享受区内各种配套齐全。该项目于2003年6月取得，容积率为0.55。别墅区有170套房子，建于2006-2012年。挂牌总价7499万/套房，单价在4-8.4万/㎡区间。

项目为欧式独栋别墅，面积1400多㎡，有82座东方城堡，其中1700㎡可为楼王，散落在别墅区。在园林设计上，财富公馆在主题园中种植了数百棵法国梧桐，在法式庭院中有香草分布和供人们活动的草坪广场。

在配套设施方面，财富公馆与Ocean LAVIE一样，享有中央别墅区70%的北京国际学校，30分钟车程内16个高尔夫俱乐部，6个马术俱乐部。无论是到首都国际机场还是望京CBD，都很方便。

04

颐和朱元

颐和原著位于北京市海淀区二龙闸路1号院，属于西山墅区，圆明园和颐和园之间。这个位置也让它与皇家园林有着说不出的联系。项目于2007年8月取得，容积率0.89，房源91套。建筑年份为2010年，挂牌总价6999万/套，单价8.0-20万/平米不等。

项目开盘时起拍价7000万/套，楼王身价8亿。2012年播出的《北京爱情故事》也与之有关。剧中主角程枫和石居住的场景，是一禾原著价值约4.5亿元的样板间。

与颐和园一墙之隔的颐和，在中国魂与西方技的理念下，创造了新时代的花园式东方住宅。项目依山傍水，景色宜人。别墅区的园林风景中有各种珍贵树木，营造出一种鸟语花香的感觉。郁郁葱葱的树下的路，给人一种宁静而深邃的感觉。

皇家花园附近，怡和原著配套设施齐全。项目旁边有西苑地铁站、西苑商城，附近有中国医学科学院西苑医院等配套。项目距离颐和园、圆明园、海淀公园均在1公里以内。

05

象山秦青山庄

香山秦青位于北京市海淀区香山秦青二巷。和一禾原著一起属于西山墅区，在西山国家森林公园脚下。该项目2005年2月拿地，容积率仅为0.38，147套房子，2006-2009年建成，挂牌总价6000万/套，单价5.3-18.8万/㎡。

这个项目有16种不同的公寓类型。每种户型都有自己的私家庭院和花园设计，业主可以打造自己的私家花园。依山而建的封闭式庭院，漫步在小区花园里的梧桐、银杏、红枫等珍贵树木下，让人感受到另一种人文的居住氛围。

配套设施方面，项目背靠西山国家森林公园、香山公园、八大处公园，周边有海淀区第四实验小学、上栗外国语学校等配套设施。出行，西五环附近，自驾交通方便，距离中关村8公里左右。

06

恒达宫

恒大华府位于北京顺义区利来花园，属于中央别墅区早期开发区域，温榆河北岸。该项目于2005年6月取得，容积率为0.5，共有338套房屋，建于2007-2016年。挂牌总价4499万/套房，单价在5.4-11.3万/平米区间。

这个项目也有新房出售。现在三期独栋8000万。5月集中签约22套，总价14653万套。上半年北京房产成交总额32.24亿，位居北京成交榜第二。

恒大华府原为北京新世界周大福所有，2015年底由恒大接手。恒大华府接手后，在项目水系、园林规模等方面都进行了升级。别墅区80%的独栋产品都有水景，水域宽度达到40米。内湖环绕的水景别墅，给人一种置身于山水花园的感觉。

恒大华府位于最早开发的温榆河北岸中央别墅区，配套齐全，紧邻温榆广场、欧洲时尚购物中心、德威英国国际学校等。项目一路还有60万平米的高尔夫球场和恒大华府体育公园。

07

富力山

R&F山，位于朝阳门广渠门外大街7号院，紧邻东三环，是北京市中心不可多得的别墅项目。该项目于2006年6月取得，容积率为1.2。有12套房子，2010-2012年建的，暂时没有挂牌总价。交易时，有超过1亿栋建筑。

本项目共有12个单元。根据现有资料，单套面积在1400-2300㎡之间。随着项目简单的道路分支和园林设计，形成了业主相对独立和私密的空房间。因为地处城市闹市区，没有郊区别墅大规模的园林景观和社区配套。

R&F山，与R&F市隔江相望，靠近广渠门外大街，紧邻广渠门外地铁站。自驾和公交都很方便。1公里范围内有R&F广场购物中心和乐城中心，距离项目一个地铁站。