在瑞典，没有永居可以申请房贷吗？

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众所周知，移民很难进入瑞典的租赁市场，因此许多人考虑购买房产。 但是，如果没有永久居留许可，能否获得瑞典房贷？

回答是“视情况而定”。

房贷需要永久居留权吗？

瑞典没有法律要求房贷持有人必须是永久居民、公民，甚至在瑞典注册登记。 另一方面，也没有法律要求银行接受任何人的房贷申请，这使他们完全有权在认为临时居留许可持有人的申请风险太大时拒绝他们的申请。

为什么银行会说需要永久居留权才能申请房贷？

个别银行可能要求拥有永久居留权的原因之一是，他们认为向他们认为可能不会在瑞典停留足够长的时间以还清房贷的人贷款风险太大。

银行希望得到保证，如果他们借给你，他们会收回他们的钱，如果你没有瑞典的永久居留权，你的临时居留许可总是有可能用完并且续签可能不会被批准，你还没来得及还清贷款就被迫离开了瑞典。

同样，银行曾经更愿意批准房贷申请给更具“风险”的申请人，但在当前房价下跌和利率上升的情况下可能会更加谨慎。

归根结底，临时居留许可是银行认为的众多风险因素之一——如果你在不久后被迫（或选择）离开瑞典并且你的财产贬值，这可能会使你处于负资产状态 – 卖掉房产后欠银行的钱。

怎样确保我的房贷申请不会被拒绝？

首先，房贷申请通常压力很大——如果已经成功竞标一处房产并设定了签订合同的日期，因此你希望整理好资料并确保能够快速为该房产办理房贷。

此外，银行速度很慢，所以最不想做的就是等待几天，而银行拒绝了你的房贷。

确保你及时获得房贷批准的最佳方法是保持向多家银行申请，因为不同的银行重视不同的风险因素。

例如，Danske Bank似乎拒绝没有永久居留的人的房贷申请。

但请注意，每次银行对你进行信用审查时，都会影响你的信用评级。 解决这个问题的一个好方法是通过 Ordna Bolån 和 Lånekoll 等服务申请房贷，他们会为你开具一张信用审查单，然后用它向多家银行申请。

如果可以的话，另一种增加申请被批准机会的方法是少贷款。 仅仅因为你的银行在你的 lånelöfte 或贷方票据中给了你可以购买的最大预算，并不意味着你必须贷那么多，而且你申请贷款越少，银行批准的可能性就越大。

这还有另一个好处——它降低了你的房贷，或者你用抵押贷款融资的财产价值的百分比。 如果你贷款超过房产价值的 70%，你必须每年分期偿还房贷价值的 2%。 如果你贷款在 50% 到 69% 之间，你必须每年分期偿还房贷的 1%，如果你的贷款少于房产价值的 50%，你就不需要分期偿还任何东西。

此外，在瑞典有一种叫做 skuldkvot 或“债务配额”的东西，意思是如果你贷款超过你年薪的 4.5 倍（或者你和你的共同申请人的年薪），你需要每年额外摊销 1%，除了你必须根据你从银行借款的财产价值的百分比摊销。

这意味着，如果你能投入足够的现金将你的 belåningsgrad 从 70% 以上降低到 50% 以下，以及贷款少于你年薪的 4.5 倍，你就可以将你的摊销从 3% 减少到零。

银行在决定你是否有能力支付房贷时也会考虑这些因素，因此减少每月费用将更容易通过申请。

最后，如果在 bostadsrättsförening (BRF) 住房合作社购买公寓或排屋，请查看房屋的 driftkostnad（运营成本）或 avgift（月费）。 这个值越低，你的每月费用就越低，你的银行就越有可能确定你的每月费用相对于你的收入来说并不太高。

拒绝外国人在瑞典购买房产的其他原因？

许多（但不是所有）银行要求房贷申请人在瑞典人口登记册中登记（这意味着您需要有一个人号）并以瑞典克朗支付工资。

如果你以另一种货币赚钱，这并不一定意味着你无法获得房贷，但这可能意味着如果你以瑞典克朗付款，将无法尽可能多地贷款。

这是因为银行在决定你是否有能力偿还贷款时（尤其是在当前情况下）在计算时总是保守的，并且会根据你的收入在以下情况下的价值来计算你的预算：尽管在你申请时它可能比克朗强得多，但你支付的货币变得比克朗弱得多。

有些银行可能会要求你拥有 BankID 才能申请抵押贷款，这实际上也意味着你需要拥有一个人口号和一个瑞典银行账户。

这些标准通常不会在银行的网站上发布，并且随着贷方寻求降低风险而市场变得不稳定，这些标准可能会发生变化，因此请提前致电银行询问具体要求。

根据 ValueGuard 的 HOX 指数的最新数据，2022 年最后一个季度，瑞典各地的房价继续大幅下跌，大多数市场的房价比去年同期下降了 10% 以上。 本季度全国房价复合年增长率 (CAGR) 为负 21%，较 3 月底的峰值下降 16%（未年化）。

小型银行在低交易量的情况下扩大了市场份额，而许多大型银行的贷款增长微乎其微。 特别是 Länsförsäkringar Bank、Landshypotek Bank 和 Skandiabanken 的市场份额有所增加，而 SEB 和 Danske Bank 的房贷连续第二个季度下降，Swedbank 的房贷量也有所下降。

下图显示了瑞典房贷机构的整体市场份额，以及他们在过去 3、6、12 和 24 个月的市场份额。

瑞典的房贷历来由瑞典四大行主导——Swedbank、Handelsbanken、SEB 和 Nordea——它们合计控制着 71% 的市场。 然而，一段时间以来，它们的市场份额一直在逐渐下降。 在 2022 年最后一个季度，房贷量以 2003 年以来的最低速度增长，大型银行仅实现了市场增长总和的 0.8%。 Nordea 在抵押贷款市场的份额增长为 2.3%，Handelsbanken 为 2.4%，而 Swedbank 和 SEB 的房贷量在此期间有所下降。

在小型银行中，SBAB 在房贷市场的份额最大，与第四季度 8.5% 的总市场份额保持一致。 Länsförsäkringar Bank 和 Skandiabanken 在本季度的市场份额分别增加到 20.6% 和 22%，这与其 7.1% 和 2.3% 的总市场份额相比有所提升。 资金活跃于单户住宅和公寓房贷，分别占据 10.5% 和 15.1% 的市场份额。 Landshypotek Bank 占据了单户住宅市场的 17.2%，比其总市场份额高出 16 个百分点。

大学城的联排别墅在 2022 年最后一个季度的价格跌幅最大，但所有市场的联排别墅价格复合下降 20% 或更多。 事实证明，斯德哥尔摩的公寓更具弹性，本季度下降了 9.2%，而马尔默则下降了 20.9%。 然而，迄今为止，马尔默的公寓在持续的低迷时期保持了较高的价值份额，并且该市是唯一一个在 2022 年公寓价格下跌不到 10% 的市场。在全国范围内，第四季度单户住宅的价格下跌速度更快（下降 25%）高于公寓（下降 14%）。

自 3 月底以来，单户住宅价格下降了 17.7%，公寓价格下降了 13.9%。 这一时期跌幅最大的是马尔默和斯德哥尔摩，那里的独户住宅价格分别下跌了 19.5% 和 18.4%。

价格进一步下跌的幅度和时间将在很大程度上取决于瑞典央行抑制通胀的行动。 我们认为价格将稳定在比近期峰值水平低约 20% 的水平，然后在下半年缓慢复苏。 相反，如果买家对生活成本的担忧持续存在不确定性，价格可能会进一步下跌。